北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2024）京02民终12341号
上诉人（原审被告）：某置业公司。
被上诉人（原审原告）：某物业公司。
上诉人某置业公司（以下简称某置业公司）因与被上诉人某物业公司（以下简称某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2023）京0101民初17031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年9月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人某置业公司的委托诉讼代理人，被上诉人某物业公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
某置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回某物业公司的全部诉讼请求，或发回重审；本案诉讼费由某物业公司承担。事实和理由：一、某物业公司起诉已经超过了诉讼时效，而且其所提交的证据不具有真实性。我公司不但已经按照协议约定支付了物业费，而且从未收到过某物业公司的催缴通知单，更不存在协议履行期间就被催缴的情况。起诉状中的请求金额与其变更后的诉讼请求出入巨大，明显不具有真实性。二、一审法院认定事实不清。14号楼一层为停车楼，某物业公司目前仍欠付我公司相关费用；二、三层物业费我公司已经缴纳；四、五层的实际使用人并不是我公司，且实际使用人已经缴纳了相关物业费用。14号楼四层和五层在涉案争议期间的实际使用人分别为某街道办事处和北京某控股有限责任公司老干部活动站（以下简称老干部活动站）。我公司已在一审过程中向法院提交了由某街道办事处和老干部活动站分别向某物业公司缴纳物业费的凭证，某物业公司已实际收取了上述期间的物业费用。但一审法院不经质证程序，未能查明事实，仅扣除了某物业公司所提交的发票中的金额，并未对相关物业的使用及缴费情况予以查明。更何况我公司所提交的相关发票的时间跨度是从2012年到2018年，明显在此期间的使用缴费人并不是我公司。一审法院未核实相关事实情况，仅扣除我公司提交的发票中的金额，实属认定事实错误，请求二审法院对事实予以查明。三、1号楼、11号楼、13号楼除1-1-003及1-4-001外，其他房屋的业主及使用人均不是我公司，一审法院判决我公司承担物业费用是错误的。我公司向法庭提交了由北京某物业管理有限责任公司提交的明细表，证明了除1-1-003及1-4-001外房屋的业主均不是我公司，我公司已将房屋交付给了买受人，并不是业主，不应当再承担交纳物业费的责任，一审法院未充分考虑我公司提交的证据，导致判决结果显失公正。补充意见：本案存在三个焦点问题：1.14号楼四、五层物业费应当由谁承担，实际上又是由谁缴纳；2.某物业公司与某业委会签订的《北京市物业服务合同》约定的服务期限在2018年8月18日到期后，其是否继续提供了物业服务？是否有权利继续收取物业费？3.当事人对于14号楼1层、-1层、-2层停车楼物业费的约定是什么？某物业公司是否应当收取停车楼的物业费？一、关于争点一，首先，某物业公司与北京某建设承发包有限责任公司（我公司委托的资产管理公司，以下简称某公司）签订了独立的合同，即三份《物业管理费收取协议》，其中对于我公司应承担物业费的范围进行了明确约定，而14号楼四、五层不在上述范围内，因此我公司不应承担这部分的物业费。其次，一审中我公司已经提交了二案外人交纳物业费的发票。1.这两层物业费的缴纳人和收取人均不是我公司，我公司并不掌握案外人缴纳物业费的情况，而只能通过其他渠道侧面了解并获得部分缴费的证据。2.某物业公司作为收取物业费的主体，显然全面掌握这两层物业费的收取情况。在我公司已经提出初步证据证明这两层物业费已经有案外人缴纳完毕的情况下，法院理应责令某物业公司提供14号楼四、五层物业费的缴费主体和金额的证据，而不应只扣除我公司提交缴费发票的部分。3.一审法院对于我公司提交了发票的部分就不判我公司负担，但对我公司因客观原因未能提供发票的部分，却判决负担，显然也不符合逻辑。同一房屋在同一时间段不可能出现两个缴纳物业费的主体。4.根据目前证据，案外人已经实际缴纳了物业费，而我公司由于举证能力的限制，很难全面掌握案外人缴费和某物业公司收费的情况。在此情况下，应当根据《物业管理费收取协议》所确定的14号楼物业费收取范围处理。5.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第95条规定“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。”一审中，我公司对此部分的答辩意见为不应由我公司承担，根据上述规定，法院显然应当认定我公司的主张成立。二、关于争议焦点二，一审判决支持的物业费时间截止至2019年7月31日，也就是某业委会与某物业公司服务合同约定的服务期限截止日2018年8月18日到期日的一年后。该认定没有证据支持，且与事实不符。一审中某物业公司并未对2018年8月18日之后其是否提供了物业服务，提供了何种物业服务进行任何举证。实际情况是，合同到期后，某小区业委会代表全体业主决定不与某物业公司续约，并要求其撤离小区，但某物业公司拒不撤场，同时停止了物业服务。2018年12月，某业委会与北京某物业管理有限公司（以下简称某物业）签订了《某小区物业服务合同》。该合同签订后，为了尽快促成新旧物业公司交接，三方签订了《物业费分割协议》，约定某小区2019年7月31日前债权归某物业公司所有，而一审判决仅根据此协议，即判决我公司向某物业公司支付物业费至2019年7月31日。该认定将一份只约定财产和管理权交接的文件，错误认定为确定某物业公司提供物业服务时间截止时间点的文件，属于认定事实错误。《物业费分割协议》只是新老物业公司对债权和管理权的分割，与某物业公司提供的物业服务截止至何时无关。三、关于争议焦点三，一审判决我公司应缴纳14号楼1层、-1层、-2层停车场的物业费，这一认定无视了某公司和某物业公司之间协议的明确约定，显然属于认定事实不清。某物业公司和我公司签署《备忘录》，约定2012年3月1日至2015年2月28日，甲方应向乙方收取的14号停车楼车位租金与乙方应向甲方收取的物业费住宅除外，互相冲抵，互不相欠。而在2015年开始，由于财务规定要求“收支两条线”，不能再互相抵扣，所以某公司与某物业公司才开始分别签署《物业管理费收取协议》和《停车及车位代管协议》，约定互相支付相关费用，但我公司无需支付停车场物业费的约定未变。双方在2015年至2017年签订的3份《物业管理费收取协议》均明确约定了我公司应当承担物业费的范围，均不包含停车场。一审判决对三个焦点问题的事实认定均存在明显错误，尤其是突破当事人之间的约定，判决我公司承担14号楼1层、-1层、-2层停车场的物业费及四、五层案外人使用的房屋的部分物业费。综上，请求二审法院依法予以改判。
某物业公司辩称，同意一审判决，不同意某置业公司的上诉请求。
某物业公司向一审法院起诉请求：1.某置业公司支付某小区1号楼、11号楼、13号楼2012年3月1日至2019年7月31日期间欠付物业费及14号楼2015年3月1日至2019年7月31日期间欠付物业费共计858774.5元、滞纳金335583元及垃圾消纳费2998.5元；2.诉讼费由某置业公司承担。
一审法院认定事实：2012年2月28日，某业主委员会（甲方）与某物业公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，约定某物业公司为某小区提供物业服务。物业服务用房建筑面积为840平方米，其中地上建筑面积80平米，位于14号楼一层1号、3号；地下建筑面积760平方米，位于11号楼负一层。物业服务期限自2012年2月28日至2018年8月18日。本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：普通住宅0.59元/平米·月；高层住宅有电梯1.1元/平方米·月；高层住宅无电梯0.69元/平米·月；商业物业2.5元/平方米·月。业主未按上述约定交纳物业服务费，经某物业公司书面催缴，未能按时足额交纳的，应当按照每日5‰的标准向某物业公司支付违约金。
上述合同签订后，某物业公司为该小区提供了物业服务。2019年7月25日，某物业公司与该小区业主委员会及某物业签订《物业费分割协议》，约定某小区2019年7月31日前债权归某物业公司所有，某物业收取小区2019年7月31日以前的物业费、停车费于2019年12月31日前支付。自2019年8月1日起由某物业管理，物业服务费归某物业。某物业与某小区业主委员会协议时间调整自2019年8月1日至2022年7月31日并签订补充协议。
庭审中，某物业公司提交京价(收)字[1999］第253号《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，以证明其代收代缴垃圾消纳费的收费标准。该通知载明物业公司管理的居住小区由物业公司向房屋产权单位（人）收取，居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元；使用垃圾桶的垃圾清运费由现行每桶每月80元调整为每桶每月120元。某物业公司表示其主张的垃圾消纳费为涉案小区1号楼、11号楼、13号楼的垃圾消纳费，14号楼的垃圾消纳费不在本案中主张。
关于某置业公司名下房屋产权登记情况及面积，诉讼中，法院向某区不动产登记中心致函查询，根据该中心回函显示，某路76号某小区1号楼、11号楼、13号楼、14号楼的登记情况为：自2012年3月1日至2019年7月31日，1号楼1单元003（建筑面积未登记）；2单元002（建筑面积56.8平方米）、302、402、502（建筑面积均为62.06平方米）；3单元001（建筑面积56.8平方米）、602（建筑面积未登记）；4单元001（建筑面积未登记）、002（建筑面积42.36平方米）、003（建筑面积82.65平方米）、102（建筑面积49.28平方米）、103、503（建筑面积均为86.62平方米）；11号楼103、105、106、107（建筑面积未登记）、204（建筑面积71.71平方米）、405（建筑面积未登记）；13号楼108、1107（建筑面积未登记）、1801（建筑面积93.38平方米）及14号楼（建筑面积7982.27平方米）登记在某置业公司名下。1号楼、11号楼、13号楼、14号楼上述房屋中，自2012年3月1日至2019年7月31日，有10套房屋办理转移登记，具体情况如下表：
序号楼号房号某置业公司
登记日期转移登记日期建筑
面积㎡
112单元0022001.5.152012.3.2856.8
212单元3022001.5.152012.3.2062.06
312单元4022001.5.152012.12.1362.06
412单元5022001.5.152013.9.1162.06
513单元0012001.5.152012.7.1056.8
614单元0022001.5.152013.3.2042.36
714单元0032001.5.152013.1.882.65
814单元1032001.5.152018.10.2586.62
914单元5032001.5.152012.12.2086.72
101318011998.5.262012.6.1393.38
针对上述未登记面积的房屋，某物业公司提交物业费收费台账表示同一单元同一房号房屋的建筑面积一致，某物业公司按照相同房号房屋登记面积计算。经质证，某置业公司不予认可。
关于某置业公司主张某物业公司诉讼请求已过诉讼时效一节，某物业公司提交其于2014年至2021年期间向某置业公司房屋张贴催缴通知的照片加以证明。经质证某置业公司对其真实性不予认可。
另查，某置业公司（甲方）与某物业公司项目六部（乙方）签署的《备忘录》，载明在2012年3月1日至2015年2月28日期间，甲方应向乙方收取的14号停车楼车位租金与乙方应向甲方收取的物业费（某小区内甲方名下应由甲方负担的物业费）住宅除外，互相冲抵，互不相欠。2015年3月1日至2018年2月28日期间甲方应向乙方收取的14号停车楼车位租金与乙方应向甲方收取的各项管理费及标准，双方另行协商确定。
2015年2月28日某物业公司项目六部（甲方）与某公司（乙方）签订《物业管理费收取协议》，约定经某置业公司授权并同意，就乙方代为管理的某14号楼、垃圾楼及11号楼、13号楼、15号楼、16号楼地下一层部分的物业费，经甲乙双方协商达成一致：14号楼二、三层，面积1733.3平方米，物业收费标准2.5元/平方米·月，金额51999元/年；垃圾楼面积101.3平方米；11、13、15、16号楼地下一层面积3149.4平方米，上述物业费共计96610.08元，由乙方缴纳，协议期限自2015年3月1日起至2016年2月28日止。
2016年2月29日，某物业公司项目六部与某公司续签上述《物业管理费收取协议》，协议期限自2016年3月1日起至2017年2月28日，其他内容相同。
2017年3月1日，某物业公司项目六部与某公司再次续签上述《物业管理费收取协议》，协议期限自2017年3月1日起至2018年2月28日，其他内容相同。
2019年12月17日，某物业与某公司签订《物业管理费收取协议》，某物业向某公司收取14号楼二、三层，面积1733.3平方米物业费51999元。协议期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止。某物业公司表示上述某物业公司依据与某公司的《物业管理费收取协议》向某公司收取的物业费，已在某物业公司主张的物业费中予以扣除。
某置业公司另提交由北京某物业管理有限责任公司出具的《所欠物业费明细表》，载明1号楼3单元602号无此房间号；1号楼4单元102、11号楼103、105、106、107、204、405、13号楼108、1107的实际居住人并非某置业公司。经质证，某物业公司认可没有1号楼3单元602号房屋，并表示已在其主张的物业费中扣除，对于其他情况不予认可。某置业公司提交某物业公司向某街道办事处开具2014年7月1日至2018年6月30日期间的物业费发票6张，金额为77702元，某物业公司向北京某控股有限责任公司老干部活动站开具的2012年3月1日至2018年2月28日期间物业费发票6张，金额为62707元，以证明14号楼四层、五层并非某置业公司实际使用，且实际使用人已交纳物业费。经质证，某物业公司表示对于上述两单位交纳的某物业公司主张期间的物业费均予以认可，且已在某物业公司主张的金额中予以扣除。
一审法院认为，业主委员会与物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，业主委员会与某物业公司签订《北京市物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，该合同对业主具有约束力。某置业公司作为该小区业主实际接受了某物业公司提供的物业服务，应当向某物业公司交纳物业费。某物业公司要求某置业公司支付物业费的诉讼请求法院予以支持。关于物业费的金额，法院结合相关证据，对于登记在某置业公司名下房屋尚未交纳的物业费据实结算。根据相关证据，某物业公司一直在向某置业公司催缴物业费，某置业公司所称某物业公司主张超过诉讼时效的意见，法院不予采信。合同另约定业主经某物业公司书面催缴未按约定交纳物业服务费，应当按照每日5‰的标准向某物业公司支付违约金。某物业公司主张的滞纳金实为某置业公司逾期支付物业费的违约金，鉴于某物业公司主张的缴费期间，某置业公司名下房产发生变化，双方对某置业公司应交纳物业费的范围、金额等事项一直存在争议，且综合考虑涉案物业服务期限于2018年8月即已到期，某物业公司至今才提起本案诉讼，亦存在怠于主张权利的情形，故对于某物业公司主张的滞纳金，法院综合考虑某置业公司违约行为、某物业公司实际损失、合同履行情况等因素，酌情予以确定。按照相关规定，物业公司管理的居住小区垃圾消纳费由物业公司向房屋产权单位代收，故某物业公司要求某置业公司支付垃圾消纳费的诉讼请求，法院予以支持，具体金额法院亦按照登记在某置业公司名下房屋的据实结算。
据此，一审法院于2024年7月判决：一、某置业公司于判决生效后十日内向某物业公司支付某小区1号楼、11号楼、13号楼2012年3月1日至2019年7月31日期间欠付物业费及14号楼2015年3月1日至2019年7月31日期间欠付物业费858774.5元、滞纳金35000元、垃圾消纳费2821.31元；二、驳回某物业公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。某置业公司向本院提交如下证据：1.四张物业费发票，分别是某物业公司向某街道办事处开具的2018年7月1日-2018年12月31日的物业费发票两张，共计12960元、某物业向某街道办事处开具的2019年3月1日-2020年6月30日的物业费发票一张，金额为34520元；某物业公司向老干部活动站开具的2018年3月1日-2019年2月28日的物业费发票一张，金额为10000元。据此证明上述费用一审未扣除，14号楼四、五层由二案外人使用，该区域的物业费不是由某置业公司负担。2.四份《告知函》、三份《通告》、两份邮寄底单和退件，据此证明：某物业公司在合同到期后既不提供物业服务，还霸占小区，拒不配合交接，因而与业主产生巨大矛盾到诉至法院程度，其无权收取合同到期之后的物业费。3.《保洁服务协议》《保安服务合同》《某小区物业服务》，证明由于某物业公司不再提供物业服务，业委会不得不单独聘请保洁公司和保安公司，业委会与某物业公司合同到期后依法选聘了新的物业公司，某物业服务期限自2019年1月10日至2022年1月9日，某物业公司无权收取合同到期后的物业费。某物业公司质证称：证据一，四张物业费发票中，由某物业公司出具的三张予以认可，同意在本案中扣除，对某物业出具的发票不予认可；证据二、三与本案无关，不认可证明目的。
经询，某置业公司称其与老干部活动站属于同一控股集团下的单位，所以老干部活动站可以使用房屋，老干部活动站不向其公司交纳租金；某置业公司与某街道办事处是租赁关系；2015年3月1日至2018年2月28日期间，某物业公司向某公司支付过车位租金435000元，2018年3月1日之后，某物业公司未再支付过车位租金；某置业公司未支付过14号楼二、三层2018年3月1日至2019年7月31日期间的物业费。
二审审理中，本院分别与某街道办事处、老干部活动站核实缴费情况，某街道办事处表示又找到一张由某物业公司开具的发票，显示已交2015年7月1日-2015年12月31日物业费12945元。某物业公司不予认可，理由为某置业公司重复提交发票复印件，计算混乱。
本院对一审查明的其他相关事实予以确认。
本院认为，某业主委员会与某物业公司签订的《北京市物业服务合同》，对某置业公司具有约束力。
某置业公司上诉称对某物业公司提供服务期间及其应负担物业费的范围存在异议。关于某物业公司提供物业服务期间，某置业公司称某业主委员会与某物业公司签订的《北京市物业服务合同》到期后，某物业公司未再提供服务，同时还存在霸占小区、不配合交接等行为，故不同意支付合同到期之后的物业费。就此，上述《北京市物业服务合同》到期时间为2018年8月18日，到期后，某物业公司未立即停止服务，双方经历新旧物业交接期，直至某业主委员会与某物业公司、某物业签订《物业费分割协议》，明确某物业公司有权收取物业费的期间截至2019年7月31日，故某物业公司有权主张截至2019年7月31日的物业费。某置业公司关于上述《物业费分割协议》中约定的“债权”不明确、不等同于物业费的主张，结合该文件标题名称及各方关于某物业与某业主委员会调整协议时间的约定内容，该《物业费分割协议》约定“债权”内容包括物业费，某置业公司关于约定不明的意见，本院不予采纳。一审法院所确认欠费期间的截止日期，无不当，本院予以确认。
关于某置业公司应负担物业费的范围，某置业公司称14号楼4、5层由某街道办事处和老干部活动站实际使用并负担物业费；14号楼-1、-2、1层停车场的物业费根据《备忘录》《物业费管理收取协议》及双方履约习惯，物业费与车位租金已相互冲抵；1号楼、11号楼、13号楼一部分房屋因换房等历史原因未变更登记，但物业费应由实际使用人交纳。首先，根据一审法院向某区不动产登记中心致函查询情况，某置业公司作为案涉房屋的登记所有权人，应按照《北京市物业服务合同》约定向某物业公司履行交费义务，其关于因历史原因导致未能变更登记的意见，不构成有效抗辩；其次，某置业公司与某物业公司签订的《备忘录》及自2015年2月28日起某物业公司与某公司连续签订的三份《物业管理收取协议》均已到期终止，某物业公司不认可双方之后仍存在互相冲抵的履约习惯，某置业公司关于14号楼-1、-2、1层停车场物业费的抗辩意见，依据不足，本院不予支持；再次，关于14号楼4、5层部分物业费，即使上述房屋存在案外人使用情况，但某街道办事处基于租赁关系使用房屋，老干部活动站基于与某置业公司同一集团被允许使用房屋，其使用房屋及交费事实并未变更物业服务合同相对方，某物业公司仍有权向某置业公司主张欠付物业费。综上，本院对于某置业公司关于负担物业费范围的异议，不予支持。
关于欠付物业费金额的核算，二审中，某置业公司向本院提交某物业公司向某街道办事处及老干部活动站开具的物业费发票。其中，2018年7月1日-2018年12月31日的物业费发票两张，共计12960元；2018年3月1日-2019年2月28日的物业费发票一张，金额为10000元。某物业公司同意在本案中扣除。后经本院与二案外人核实，某街道办事处又提交2015年7月1日-2015年12月31日的物业费发票，金额为12945元，某置业公司主张应一并扣除，某物业公司不予认可，理由为某置业公司反复提交新证据，计算混乱。经本院核实，该张物业费发票与以往提交并不重复，应予以扣除，某物业公司不予认可的理由不成立。另，某置业公司提交的某物业向某街道办事处开具的2019年3月1日-2020年6月30日物业费发票，金额为34520元，上述期间覆盖案涉期间，根据三方《物业费分割协议》约定“某物业收取小区2019年7月31日以前的物业费、停车费于2019年12月31日前支付”，由此可见，某街道办事处已交纳2019年3月1日-2019年7月31日期间的物业费，且其交费行为不违反三方《物业费分割协议》约定，故此，针对某街道办事处向某物业交纳的诉争期间物业费，本院暂不予支持，某物业公司可另行向某物业主张，具体金额由本院核算。经核算，某置业公司欠付某物业公司物业费金额为812692.01元。
另，某置业公司针对诉讼时效的上诉意见，一审中某物业公司已经提交持续主张权利的相应证据，鉴于案涉《北京市物业服务合同》并未明确约定物业费交纳期限，同时考虑到物业服务具有持续性且部分房屋实际使用人有变化的情况，一审法院未予支持某置业公司关于诉讼时效的抗辩意见，并无不妥。
关于滞纳金，由于本院依据二审新证据对欠费金额作出调整，亦酌情调整滞纳金金额为34800元；关于垃圾消纳费，一审核算无不当，本院予以维持。
综上，某置业公司于二审中提交某街道办事处、老干部活动站交纳物业费的新证据，对于某物业公司已经收取的部分，其无权重复主张，本院予以扣除，对于某街道办事处向某物业交纳部分，某物业公司可依约另行主张权利，本院对该部分亦予以扣除；某置业公司关于欠付物业费期间、负担范围、诉讼时效等其他上诉意见，依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销北京市某区人民法院（2023）京0101民初17031号民事判决第二项；
二、变更北京市某区人民法院（2023）京0101民初17031号民事判决第一项为：某置业公司于本判决生效后十日内向某物业公司支付某小区1号楼、11号楼、13号楼2012年3月1日至2019年7月31日期间欠付物业费及14号楼2015年3月1日至2019年7月31日期间欠付物业费812692.01元、滞纳金34800元、垃圾消纳费2821.31元；
三、驳回某物业公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15576.2元，由某物业公司负担4517.1元（已交纳），由某置业公司负担11059.1元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费12765元，由某物业公司负担765.9元（于本判决生效后七日内交纳），由某置业公司负担11999.1元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 融
审 判 员 何江恒
审 判 员 冯海鑫
二〇二四年十一月二十九日
法官助理 孙春玮
书 记 员 王思哲