湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2024）湘08民终907号
上诉人（原审被告）：满某某1，男，1995年11月25日出生，土家族，住湖南省张家界市。
委托诉讼代理人：满某某2（满某某1之父），男，1966年7月29日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
被上诉人（原审原告）：张家界某某某某房地产开发有限公司，住所地湖南省张家界市永定区。
法定代表人：张某，执行董事。
委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。
上诉人满某某1因与被上诉人张家界某某某某房地产开发有限公司（以下简称某某某某开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2024）湘0802民初1924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年11月25日立案后，依法组成合议庭，于2025年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人满某某1的委托诉讼代理人满某某2，被上诉人某某某某开发公司的委托诉讼代理人朱胜辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
满某某1上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.《经济适用房住房买卖合同》明确约定房屋暂定单价为2305元/平方米，竣工后由物价局核定最终房价，多退少补，但被上诉人始终没有申请物价局核定最终房价，且变相加价，最终价格确定不合理。2.与被上诉人协商房价的业主代表没有经过业主代表推选程序推选，不具有代表性。3.一审法院认为案涉房屋不是经济适用房，而是木材公司集资建房，因而不能按照《经济适用房住房买卖合同》的约定由物价部门核定房价错误。
某某某某开发公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
某某某某开发公司向一审法院起诉请求：1.判决满某某1立即向某某某某开发公司补交其位于永定区森怡佳苑小区第E幢东单元8层808号房屋的房价款12508元；2.本案诉讼费用由满某某1承担。
一审法院认定事实：2010年元月25日，张家界市房地产管理局作出张房[2010]3号文件《张家界市房地产管理局关于永定区木材职工申请集资建房的请示》，市人民政府：根据李市长的批示和市规划局的意见及永定区木材公司申报资料，我局组织力量，对该公司申报资料进行了认真审核。经审核，永定区木材公司住房困难职工包括下岗职工182名、已改制职工69名、退休职工30名、在岗21名、共302名、属于住房困难职工较多企业，申请集资建房，用地位于教场居委会雷公坪125号，不需要新征土地，该用地符合城市整体规划，属住宅用地。根据国家、省《经济适用住房管理办法》规定，该公司可以组织职工集资建房。为妥善解决好该公司住房困难职工住房问题，建议市人民政府同意永定区木材公司职工集资建设经济适用房。
2010年元月28日，张家界市房地产管理局作出《关于同意张家界市永定区木材公司职工集资建设经济适用住房的复函》，原则上同意木材公司在永定办事处教场居委会雷公坪125号土地集资建经济适用房。
2012年3月14日，张家界市永定区林业局作出张定林通[2012]4号《关于成立木材公司职工经济适用房建设领导小组的通知》，通知载明：“为切实加强木材公司职工经济适用房建设，进一步明确工作责任，加快项目建设进程，局同意成立木材公司职工经济适用房建设项目领导小组，组长由党组书记、局长孙林贤担任，党组副书记、副局长李树林，党组成员、联合工会主席吕天文（常务），区信访办主任朱志强任副组长，罗红、罗国祥、吴启彬和职工代表张文武为成员，领导小组下设办公室，由张文武任办公室主任，具体负责木材公司职工经济适用房项目建设日常工作……”。
2013年5月7日，张家界市永定区林业局向永定区人民政府提交了《关于要求变更永定区木材公司经济适用房项目土地证单位名称的报告》，请求区人民政府同意将委托张家界某某某某房地产开发有限公司的项目土地单位名称变更为张家界某某某某房地产开发有限公司。2013年12月11日，张家界市人民政府作出张政函[2013]176号《关于同意无偿收回原永定区木材公司国有土地使用权的批复》，同意无偿收回原永定区木材公司位于永定区永定街道教场社区雷公坪的14603.1平方米划拨土地使用权，注销张国用（2012）第1463号《国有土地使用证》。该宗国有土地使用权收回后，划拨给张家界某某某某房地产开发有限公司用于建设经济适用房，以解决原永定区木材公司职工住房困难。2014年4月18日，张家界市永定区林业局形成《关于永定区木材公司经济适用房项目的相关问题的会议纪要》，确定参照区内澧岸家园经济适用房项目的销售价格协商预售价格为2300元/㎡，房屋最终销售价格待项目竣工验收后由物价部门依法依规核定。
2014年9月27日，原告某某某某开发公司（出卖人）与被告满某某1（买受人）签订了一份《经济适用房住房买卖合同》（合同编号：20140036808）。合同约定：1.出卖人以划拨方式取得位于张家界市永定区永定办事处教场居委会雷公坪、编号为张国用（2014）第0125号使用面积：14603.1平方米的地块土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设经济适用房，暂定名：永定区木材公司经济适用房，后更名为森怡佳苑小区。2.买受人购买的经济适用房为第E幢东单元8层808号房，建筑面积共110.95平方米，其中，套内面积90.89平方米，公摊面积20.06平方米。3.按照建筑面积计算，该经济适用房单价为（人民币）每平方米2305元，总金额255740元。本次预售价为暂定价，房屋竣工后由物价局核定最终房价，多退少补。4.经济适用房交付以后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准。双方约定，按照房管局测绘核定面积为计算房款依据，依据最终核定单价及面积确定房款。5.付款方式：首付95740元于2014年9月27日支付，剩余房款160000元采取银行按揭方式支付。双方对于违约责任、交付期限、逾期交房违约责任、规划、涉及变更、交接等进行了约定。森怡佳苑小区第E幢东单元8层808号房屋建筑面积为111.37平方米，被告满某某1支付房款金额为255740元，并预付房屋维修基金、契税、天然气、水电入户、等费用共计18989元。原告某某某某公司实际支付了房屋维修基金、契税9274元，代付天然气、电费、有线、水电入户费用共计3050元，无房证明60元，交纳个人抵押贷款房屋保险费640元，实际代缴费用共计13024元；多收被告满某某1费用共计5965元。
森怡佳苑小区交房后，因该小区办理房屋产权证的相关问题，2021年5月19日，张家界市永定区人民政府形成会议纪要：“成立森怡佳苑小区办证工作组，由区政府办李登峰任组长，牵头区发改局、区司法局、区住建局、区林业局、永定办事处等单位全力推进，确保社会安全稳定，工作组指导督促开发商、建房小组与住户自行商议委托第三方机构评估工程造价，发改部门根据评估结果和当时合同暂定价核定参考价格。同时考虑到第三方评估等一系列程序周期较长，而大部分住户对不动产证需求较为强烈，原则同意开发商、建房小组先自行与住户协商价格，协商过程要公开、公平、公正，协商达成一致意见后，双方签订协议，确保办证过程中不产生新的矛盾和隐患”。2021年7月8日，张家界市永定区林业局作出了[2021]3号文件《关于森怡佳苑小区办证等有关问题的会议纪要》，会议议定事项纪要如下：一、严格落实区人民政府召开的关于森怡佳苑小区办证等有关问题的会议精神，公开、公平、公正平稳推进森怡佳苑小区的办证工作。二、业主代表与开发商现场友好协商，确定最终房价均价为每平方米2450元（原暂定价为每平方米2300元）。业主和开发商签订补充协议，开发商立即开展不动产分户办证工作。三、原开发商在交房时预收的各项办证费用，要列出清单明细，多收的部分，在结算时一并抵扣。四、建房小组和业主代表做好其他业主解释工作，开发商必须在12号前开始办证工作，随时向区林业局企业改制办和建房小组报告工作进度，今年12月底前完成所有工作。2021年7月8日，永定区木材公司经济适用房建房小组、张家界某某某某房地产开发有限公司向森怡佳苑小区各购房业主发出通知：“根据市政府处遗办、区人大，区政府会议精神，我公司现已正式办理不动产分户证。为加快办证进度，根据张家界市永定区人民政府张定府阅[2021]49号文件，按永定区林业局[2021]3号《关于森怡佳苑小区办证等有关问题的会议纪要》，望各购房户积极配合木材公司建房小组和开发商办证工作，尽快将办理不动产分户证需提供的资料抓紧时间提交到张家界某某某某房地产开发有限公司办公室……”。
永定区林业局系永定区木材公司的主管部门，张文武原系永定区木材公司的负责人。张家界市永定区林业局于2021年7月8日作出的[2021]3号文件《关于森怡佳苑小区办证等有关问题的会议纪要》，森怡佳苑小区有部分业主参加，张文武负责记录整理。截止本案开庭之日，小区住户共计398户，已经有341户补交了房款并办理了房屋产权证。满某某1的父亲系永定区木材公司的职工。2024年5月22日，原告张家界某某某某房地产开发有限公司向本院提起诉讼，要求判如所求。
一审法院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定，本案系由民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起民事纠纷案件，应适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案应适用民法典的规定。
张家界市永定区“森怡佳苑”小区虽名为经济适用房，但在建设模式上不是由政府投资兴建，不是由政府在房屋建好后，统一组织按照申请、审核、公示和轮候程序向符合条件的低收入家庭出售。该案虽然签订的是《经济适用房买卖协议》，但实际上就是代建模式，且确认项目不符合经济适用房要件，本质是永定区木材公司为了解决职工住房，报请市、区政府批准，由原告张家界某某某某房地产开发有限公司组织建设、定向向木材公司职工销售的集资建房，不能按照《经济适用房住房买卖合同》的约定由物价部门核定定价。
原告张家界某某某某房地产开发有限公司与被告满某某1双方签订了《经济适用房住房买卖合同》，原告张家界某某某某房地产开发有限公司应履行施工、交房、办证等义务，公司职工应按照永定区木材公司的要求履行相应的义务。双方在合同第四条约定，该套经济适用房单价为2305元/㎡，本次预售价为暂定价，房屋竣工后由物价局核定房价，多退少补；第五条约定，按照房管局测绘核定面积为计算房款依据，最终核定单价及面积确定房价。本案中，案涉小区的房产虽未最终由物价局核定定价，但考虑第三方评估程序周期较长，永定区人民政府原则同意由开发商、建房小组、先行与住户协商价格；永定区木材公司、以及该公司的上级主管部门区林业局与部分业主、职工代表张文武最终通过会议纪要的方式确定的房价均价为2450元/㎡；房屋建成后，区政府对该小区已经形成了会议纪要，原则同意开发商、建房小组先行与住户进行协商价格，张文武作为原木材公司的负责人，虽然没有经业主代表选举，但其具有一定的代表性，在协商价格定价后，大部分业主已经认可了新的定价，并且有三百多户业主已经按照2450元/㎡的价格完成了补价办证，已经形成了新的要约和承诺，故涉案小区的房价应最终确定为均价为2450元/㎡。
在最终价格确定后，按照多退少补的原则，被告满某某1应补交房款。森怡佳苑小区第E幢东单元8层808号房屋建筑面积为111.37平方米，被告满某某1应支付房款272856.5元，交纳契税、水电燃气等上户费用共计13024元，被告满某某1已经支付房款255740元，交纳各项费用18989元，经计算应补交房款11151.5元（272856.5元+13024元-255740元-18989元），对于原告诉请超出的部分，本院不予支持。
综上，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告满某某1于本判决生效之日起十日内向原告张家界某某某某房地产开发有限公司支付房屋剩余价款11151.5元。二、驳回原告张家界某某某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费112元，被告满某某1负担98元，原告张家界某某某某房地产开发有限公司负担14元。
二审期间，满某某1向本院提交了以下证据：1.永定区木材公司与张家界某某某某房地产开发有限公司所签委托开发合同一份；2.人民法院调查令（回执）和本小区业主委员会成立备案一份；3.关于成立木材公司职工经济适用房建设领导小组的通知和关于成立永定区木材公司集资建经济适用房工程资金质量监督小组的决定；4.土地款收款收据。某某某某开发公司向本院提交了以下证据：1.永定区林业局关于永定区木材公司经济适用房项目的相关问题的会议纪要；2.永定区财政局结算收据；3.银行转账凭证。本院组织双方当事人对上述证据进行了举证、质证，经审查，上述证据与本案处理不具有直接关联，本院不予采信。
一审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。二审查明事实与一审一致。
本院认为，案涉房屋在性质上不属于经济适用房，而是定向永定区木材公司销售的集资建房，不应由物价部门直接核定房价。根据张家界市永定区人民政府张定府阅[2021]49号文件，永定区木材公司及其上级主管部门永定区林业局、某某某某开发公司、部分业主代表、职工代表张文武通过协商最终以会议纪要形式确定房价为2450元/平方米，该定价过程有政府及主管部门参与，也有业主代表、职工代表参与，最终定价与原暂定价之间的差距并未超出业主在签订购房合同时的合理预期，且在定价形成后，大部分业主认可并已补价办证，能够体现政府和主管部门的有效监管和业主、职工的普遍意愿，合同双方均应按照最终定价2450元/平方米履行相应义务。故此，满某某1的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，满某某1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费112元，由上诉人满某某1负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建琳
审 判 员 杨 芳
审 判 员 陈劲兵
二〇二五年二月十一日
法官助理 张 彬
书 记 员 陈 照
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。