广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2024）粤01民终22145号
上诉人（原审被告）：广州市某某房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：张某龙。
委托诉讼代理人：董光裕，广东瀛真律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李某辉，男，1962年4月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：李静静，广东晋诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向晋成，广东仁利律师事务所律师。
上诉人广州市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）因与被上诉人李某辉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2024）粤0111民初10923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
李某辉在原审的诉讼请求：1.某某公司向李某辉返还面积差房价款76978元〔其中面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款58081元，绝对值超出3%部分的房价款按双倍支付18897元〕；2.某某公司向李某辉支付面积差房价款利息（以58081元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率计算，自起诉之日起止清偿之日止）；3.某某公司承担本案的全部诉讼费。
原审法院判决如下：在判决生效之日起三日内，广州市某某房地产开发有限公司向李某辉返还面积差异款76978元并支付利息（利息以58081元为本金，自2023年6月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率，计算至实际清偿之日止）。一审案件受理费888.11元，由广州市某某房地产开发有限公司负担（上述受理费已由李某辉预交，李某辉同意由广州市某某房地产开发有限公司在履行判决时将其应承担的部分直接支付给李某辉，原审法院不作退回）。
判后，上诉人某某公司不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。上诉的主要事实和理由：一、原审判令某某公司返还面积差异款没有事实及法律依据。（一）原审判决没有查清双方明确约定“按套计价”“不计算面积差异，不调整该商品房总价款”的事实，本案不存在约定不明的情形。《广州市商品房买卖合同（预售）》对面积差异不进行多退少补进行了明确的约定，因此无论双方是否约定了误差范围、未约定误差范围这两种情形是否属于约定不明的情况，被上诉人都无权请求某某公司返还面积差异款。在涉案购房合同、购房合同附件《本合同补充协议》中，双方对面积差异不进行多退少补的约定是一贯的、清晰且明确的，因此无论双方对面积差异范围约定是否明确，合同都已明确排除了结算面积差异价款这一选择，被上诉人诉请某某公司返还面积差异价款没有合同依据。（二）某某公司对户型的优化不构成设计变更的违约行为。某某公司与被上诉人已通过《委托装修协议》对实际交付图纸与预测图纸不完全一致进行了确认。双方于签署购房合同同日签署的《委托装修协议》中约定由购房人为某某公司装修的区域平面图包含了购房合同所附《房屋预测建筑面积层平面图》中不属于购房人房屋的通风采光位置。购房人在签署《委托装修协议》，表明其在购房时就已知悉预测图纸与实际交付的户型不完全相同，应当对于面积误差有心理预期。且根据《广州市城乡规划程序规定》第四十六条“建设单位在领取建设工程规划许可证后、建设过程中申请符合下列情形的局部建筑设计修改的，不需要申请修改建设工程规划许可，可以在工程完工后直接申请规划验收：（一）不改变建筑工程使用性质、建筑外立面风格、建筑物出入口，不增加建筑面积、建筑总高度”的规定，本案中某某公司对房屋进行的户型改造无需申请修改建筑工程规划许可。因此，在某某公司与被上诉人已就施工图纸较预测图纸有变化进行确认，该变化无需向主管部门申请变更的情况下，双方又约定了对面积差异不进行多退少补，某某公司无需就因户型优化产生的面积差异对被上诉人进行多退少补。（三）案件中不存在可以支持某某公司支付面积差异款的法律依据。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）已被最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定（法释〔2020〕17号）修订，现行有效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释”。该条规定明确，对于未结的一审、二审案件，新解释溯及2003年6月1日起生效，因此本案应当适用现行有效的解释，而现行的解释已删除原解释中的第十四条规定，故原解释第十四条不应适用于本案；且原解释第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”现某某公司与购房人明确约定了不计算面积差异，不调整总价，即使原解释第十四条规定的效力可以及于本案，其所规定的情形也与本案不符。应当注意到现行有效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》删除原文第十四条的规定，可见最新的权威司法观点认为如何处理面积差异属于当事人意思自治的范畴，不适宜由司法权力过多干涉。原审判决简单“参照适用”已失去效力的司法解释判决某某公司支付面积差异款显然与最高人民法院删除该条司法解释的司法精神相悖，属于适用法律错误。2.《商品房销售管理办法》属于部门规章，不能作为人民法院审理案件的法律依据，且该办法第二十条不适用于本案按套计价的计价方式，即使适用《商品房销售管理办法》，也仅能适用第十九条的规定。二、原审判决错误适用了交易习惯。（一）案件中不存在可以支持某某公司支付面积差异款的交易习惯。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释第二条第2款规定：“对于交易习惯，由提出主张的当事人一方承担举证责任”。被上诉人没有就双方之间或行业内存在实测面积减少时“误差3%范围内据实结算，超出3%范围外的部分双倍返还”这一交易惯例进行举证。因此，本案不存在可以支持被上诉人诉讼请求的“交易惯例”。（二）商品房销售领域中，规划用途为商业的商铺、写字楼、办公室、公寓的商品房基本均采用按套计价的销售方式并约定不结算面积误差，是具有普遍性的交易习惯。如本案双方明确约定的“不计算面积差异，不调整商品房总价格”不能作为对抗购房人提出的返还面积差异款诉请，将出现大量购房人要求返还面积差异款或开发商要求购房人补交面积差异款的群体性纠纷，这将对房地产销售产生巨大的负面影响。三、某某公司优化户型使得被上诉人获得利益，被上诉人并没有遭受实际损失；且某某公司没有因户型优化获得利益，无需就户型优化对被上诉人进行赔偿。（一）户型优化使得被上诉人获得利益，被上诉人没有遭受损失。1.就套内实用性而言，在项目建设过程中，某某公司对户型的优化使得被上诉人的实际套内面积增加，由于专属面积的价值显然远远高于公摊面积，实际被上诉人并未遭受损失。2.就公摊区域的功能而言，某某公司基于优化公共空间及使用效率的目的，并考虑整栋楼宇每户内已设置两个卫生间，公共卫生间的设置已为多余，且增加安全隐患及清洁成本，因此将该两个卫生间的面积划入临近房屋，增加了安全性和直观性，被上诉人没有因此遭受损失。（二）某某公司未因优化户型获得利益。被上诉人所称的“公共卫生间已变为部分户型的专属面积进行出售”及“分布在公共通道4个角落的通风采光位置变成了相邻户型的专属面积予以出售”不属实。某某公司并没有获得更多的销售收益，被上诉人无权请求某某公司赔偿。四、某某公司没有损害购房人权利的恶意，没有因面积差异获得利益，本案不能适用双倍返还的惩罚性赔偿标准。（一）某某公司对于购房人分摊面积减少没有恶意，没有因面积差异获得利益。1.某某公司没有因部分购房人实测面积增加或减少而获得利益。某某公司在与购房人确认购房价格时参考的是预测面积而非实测面积，且实测面积后某某公司也没有要求实测面积增加的业主补交面积差异款。按照预测面积计算，涉案项目全部实测面积增大的房屋平均单价（总预售房款除以总预测面积）为25022.24元，甚至低于实测面积减少的房屋平均单价25283.63元。这一数据对比证明某某公司并没有就实测面积增大的房屋在销售时多收取房价款，没有通过损害部分业主利益来增加销售收入的故意。2.根据测绘结果，涉案项目总面积实测较预测仅增加242.5751平方米，差异率仅为0.87%，在施工误差的合理范围内，某某公司没有因部分户型的面积减少而获得较预测图纸更多的可供销售的套数或面积，没有因面积差异获益。（二）本案不能适用“超出3%部分的房价款双倍返还”的惩罚性赔偿标准。无论是某某公司与购房人签署的购房合同还是相关法律法规，都不能支持购房人关于“面积误差在3%以内的房价款返还；超出3%部分的房价款双倍返还”返还面积差异款的诉讼请求。因此，在某某公司对于面积差异没有恶意且没有因此获益的情况下，对于面积差异超出3%的部分适用双倍返还的惩罚性赔偿，没有事实、合同及法律方面的依据。即使认为某某公司需返还面积差异款，原审判决适用的标准也是在错误理解合同、错误适用法律的情况下得出的，加重了某某公司的义务，赔偿范围远远超出了购房人的实际损失，应当予以纠正。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误；被上诉人的诉讼请求没有事实及法律依据，请法院依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人李某辉服从原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。双方当事人在二审中没有提交新的证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：某某公司应否向被上诉人返还面积差异款。
一、涉案合同虽约定房屋按套计价，不计算面积差异，但涉案房屋交付时，某某公司已对规划设计作出变更，该种规划变更导致涉案房屋实际结构与合同签订时所附《房屋预测建筑面积层平面图》并不一致，况且某某公司在双方合同签署前已取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》（实测），已清楚知晓涉案房屋的实测建筑面积与预测建筑面积存在较大差异，但某某公司仍按预测建筑面积与被上诉人签署涉案合同，某某公司存在故意。涉案房屋经实测，实际建筑面积比合同约定的建筑面积减少。涉案房屋建筑面积减少系因结构设计规划发生变更，而该变更系某某公司人为造成，且某某公司并未按照合同约定将该规划变更书面通知买受人，在此情况下，如若适用涉案合同关于房屋按套计价、不计算面积差异的约定，将损害买受人的合法权益。
二、涉案房屋属于期房销售，买受人在订立商品房预售合同时，对于所购房屋并不具有现实的直观感受，在商品房预售合同签订后至商品房实际交付前往往存在较长时间，开发商可能会存在变更规划等损害买受人利益的行为，买受人对此不具有可预测性，故从公平合理的角度出发，期房销售亦不适用于按套计价的销售模式。原审法院按照法律规定、合同相关条款约定及交易习惯，认定某某公司向被上诉人返还相应房款及利息的标准及金额，并无不当，本院予以认可。某某公司该上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，某某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1776.22元，由上诉人广州市某某房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭健颖
审判员 李 焕
审判员 王 珺
二〇二四年九月二十九日
书记员 古嘉玲
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